近日，國企首單暨粵港澳大灣區(qū)首單承續(xù)發(fā)行類REITs（不動產投資信托基金）——天虹二期REITs成功設立，總規(guī)模逾14億元，其中優(yōu)先級13.52億元，評級AAA，利率為4.3%，為未來不動產資產證券化產品的滾動循環(huán)運作樹立了創(chuàng)新標桿、積累了重要經驗。該項目，銷售機構、計劃管理人、財務顧問、信用增級機構、信用評級機構、法律顧問、資產評估機構、掛牌場所等在其中發(fā)揮了重要專業(yè)作用，中聯(lián)資產評估集團在天虹一期、二期REITs項目中提供了不動產評估、基礎資產權益價值評估、專項計劃現(xiàn)金流預測、專項計劃存續(xù)期間投資性房地產公允價值評估等全程跟進服務，為幫助錨定項目定價、鎖定優(yōu)先級利率區(qū)間、降低原始權益人資金成本等做出了應有的專業(yè)貢獻。

國企首單續(xù)發(fā)REITs，滾動循環(huán)運作

  2020年11月13日，粵港澳大灣區(qū)首單承續(xù)發(fā)行類REITs“招商創(chuàng)融-天虹（二期）資產支持專項計劃”成功設立，其總規(guī)模為人民幣14.5億元，產品期限為3+3年，其中優(yōu)先級13.52億元，產品評級AAA，利率為4.3%，次級9800萬元，標的物業(yè)為深南天虹新店。

  5年前天虹發(fā)行的天虹商場（一期）為國企首單類REITs產品，天虹（二期）項目作為國企首單承續(xù)發(fā)行類REITs，相比一期在資本結構及融資成本上均實現(xiàn)了進一步優(yōu)化，資金成本每年減少近千萬，為國有資本保值增值提供了堅實基礎。

  同時，天虹（二期）的成功設立實現(xiàn)了與天虹商場（一期）的無縫銜接，為未來不動產資產證券化產品的滾動循環(huán)運作積累了重要經驗。

國企首單REITs，重大模式創(chuàng)新

  早在2015年12月，“招商創(chuàng)融-天虹商場（一期）資產支持專項計劃”作為國內首單國企REITs成功發(fā)行。其為結構化產品，優(yōu)先級占65%，劣后級占35%。這也是國內市場上首單以國有不動產資產為基礎的交易所類REITs項目，其經過了必要的掛牌轉讓程序，首次實現(xiàn)了在企業(yè)資產證券化業(yè)務框架下專項計劃直接投資股權的模式創(chuàng)新。

  其交易結構如下圖所示：

一期、二期不斷創(chuàng)新，獲市場認可

  “招商創(chuàng)融-天虹商場(一期)資產支持專項計劃”以天虹鼎誠大廈裙樓作為項目的標的物業(yè)，由原始權益人天虹商場股份有限公司（現(xiàn)稱“天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司”）按照相關國有資產管理規(guī)定的要求，出資置入深圳深誠物業(yè)管理有限公司（簡稱“深圳深誠物業(yè)”），并履行國資評估審批程序后在北京產權交易所掛牌轉讓深圳深誠物業(yè)100%股權。2015年12月該項目成功實施，開辟了在現(xiàn)有國有資產管理體系下進行資產證券化的嶄新路徑，為優(yōu)質國有資產開展規(guī)模化的證券化操作進行了有效嘗試和有益探索，為國企混改創(chuàng)造了一個嶄新的借鑒范例。

  “招商創(chuàng)融-天虹(二期)資產支持專項計劃”仍以深圳市福田區(qū)華強商圈的鼎誠大廈裙樓作為專項計劃的標的物業(yè)，并以該物業(yè)租賃收入作為資產支持證券利息支付來源，以物業(yè)未來退出所得作為本金償付以及超額收益來源。發(fā)行規(guī)模14.5億元，其中優(yōu)先級資產支持證券發(fā)行規(guī)模13.52億元，享有固定利率的預期收益率；次級資產支持證券發(fā)行規(guī)模0.98億元，不設預期收益率，按照二期專項計劃的約定享有償付優(yōu)先級資產支持證券的本金、預期收益及專項計劃各項費用后的超額收益。該項目獲評級機構AAA評級，優(yōu)先級資產支持證券獲得了市場1.8倍認購。天虹股份以自有資金0.98億元認購二期專項計劃中全部次級資產支持證券。

  天虹經過30多年的發(fā)展，已成為中國南方大零售商之一。天虹的運營模式也在不斷根據(jù)市場的變化而變革，從最初的“百貨+超市”到“百貨+超市+X”，再到發(fā)展出購物中心、便利店等新業(yè)態(tài)�，F(xiàn)在，圍繞家庭購物、顧客親密和生活美學，天虹每個門店彈性定制百貨、超市和體驗配套的業(yè)態(tài)組合及主題設計，并不斷迭代主題街區(qū)，以歡樂體驗項目創(chuàng)造生活方式體驗。截至2020年10月8日，天虹在北京、廣東、福建、江西、湖南、江蘇、浙江、四川等8省30市開設了購物中心28家、綜合百貨70家、超市108家、便利店187家。

  （以上部分內容和圖片來源于REITs指數(shù)、天虹官網(wǎng)）