近日，國企首單暨粵港澳大灣區(qū)首單承續(xù)發(fā)行類REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）——天虹二期REITs成功設(shè)立，總規(guī)模逾14億元，其中優(yōu)先級13.52億元，評級AAA，利率為4.3%，為未來不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的滾動循環(huán)運作樹立了創(chuàng)新標(biāo)桿、積累了重要經(jīng)驗。該項目，銷售機構(gòu)、計劃管理人、財務(wù)顧問、信用增級機構(gòu)、信用評級機構(gòu)、法律顧問、資產(chǎn)評估機構(gòu)、掛牌場所等在其中發(fā)揮了重要專業(yè)作用，中聯(lián)資產(chǎn)評估集團在天虹一期、二期REITs項目中提供了不動產(chǎn)評估、基礎(chǔ)資產(chǎn)權(quán)益價值評估、專項計劃現(xiàn)金流預(yù)測、專項計劃存續(xù)期間投資性房地產(chǎn)公允價值評估等全程跟進服務(wù)，為幫助錨定項目定價、鎖定優(yōu)先級利率區(qū)間、降低原始權(quán)益人資金成本等做出了應(yīng)有的專業(yè)貢獻。

國企首單續(xù)發(fā)REITs，滾動循環(huán)運作

  2020年11月13日，粵港澳大灣區(qū)首單承續(xù)發(fā)行類REITs“招商創(chuàng)融-天虹（二期）資產(chǎn)支持專項計劃”成功設(shè)立，其總規(guī)模為人民幣14.5億元，產(chǎn)品期限為3+3年，其中優(yōu)先級13.52億元，產(chǎn)品評級AAA，利率為4.3%，次級9800萬元，標(biāo)的物業(yè)為深南天虹新店。

  5年前天虹發(fā)行的天虹商場（一期）為國企首單類REITs產(chǎn)品，天虹（二期）項目作為國企首單承續(xù)發(fā)行類REITs，相比一期在資本結(jié)構(gòu)及融資成本上均實現(xiàn)了進一步優(yōu)化，資金成本每年減少近千萬，為國有資本保值增值提供了堅實基礎(chǔ)。

  同時，天虹（二期）的成功設(shè)立實現(xiàn)了與天虹商場（一期）的無縫銜接，為未來不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的滾動循環(huán)運作積累了重要經(jīng)驗。

國企首單REITs，重大模式創(chuàng)新

  早在2015年12月，“招商創(chuàng)融-天虹商場（一期）資產(chǎn)支持專項計劃”作為國內(nèi)首單國企REITs成功發(fā)行。其為結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品，優(yōu)先級占65%，劣后級占35%。這也是國內(nèi)市場上首單以國有不動產(chǎn)資產(chǎn)為基礎(chǔ)的交易所類REITs項目，其經(jīng)過了必要的掛牌轉(zhuǎn)讓程序，首次實現(xiàn)了在企業(yè)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)框架下專項計劃直接投資股權(quán)的模式創(chuàng)新。

  其交易結(jié)構(gòu)如下圖所示：

一期、二期不斷創(chuàng)新，獲市場認(rèn)可

  “招商創(chuàng)融-天虹商場(一期)資產(chǎn)支持專項計劃”以天虹鼎誠大廈裙樓作為項目的標(biāo)的物業(yè)，由原始權(quán)益人天虹商場股份有限公司（現(xiàn)稱“天虹數(shù)科商業(yè)股份有限公司”）按照相關(guān)國有資產(chǎn)管理規(guī)定的要求，出資置入深圳深誠物業(yè)管理有限公司（簡稱“深圳深誠物業(yè)”），并履行國資評估審批程序后在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓深圳深誠物業(yè)100%股權(quán)。2015年12月該項目成功實施，開辟了在現(xiàn)有國有資產(chǎn)管理體系下進行資產(chǎn)證券化的嶄新路徑，為優(yōu)質(zhì)國有資產(chǎn)開展規(guī)�；�的證券化操作進行了有效嘗試和有益探索，為國企混改創(chuàng)造了一個嶄新的借鑒范例。

  “招商創(chuàng)融-天虹(二期)資產(chǎn)支持專項計劃”仍以深圳市福田區(qū)華強商圈的鼎誠大廈裙樓作為專項計劃的標(biāo)的物業(yè)，并以該物業(yè)租賃收入作為資產(chǎn)支持證券利息支付來源，以物業(yè)未來退出所得作為本金償付以及超額收益來源。發(fā)行規(guī)模14.5億元，其中優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模13.52億元，享有固定利率的預(yù)期收益率；次級資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模0.98億元，不設(shè)預(yù)期收益率，按照二期專項計劃的約定享有償付優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券的本金、預(yù)期收益及專項計劃各項費用后的超額收益。該項目獲評級機構(gòu)AAA評級，優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券獲得了市場1.8倍認(rèn)購。天虹股份以自有資金0.98億元認(rèn)購二期專項計劃中全部次級資產(chǎn)支持證券。

  天虹經(jīng)過30多年的發(fā)展，已成為中國南方大零售商之一。天虹的運營模式也在不斷根據(jù)市場的變化而變革，從最初的“百貨+超市”到“百貨+超市+X”，再到發(fā)展出購物中心、便利店等新業(yè)態(tài)。現(xiàn)在，圍繞家庭購物、顧客親密和生活美學(xué)，天虹每個門店彈性定制百貨、超市和體驗配套的業(yè)態(tài)組合及主題設(shè)計，并不斷迭代主題街區(qū)，以歡樂體驗項目創(chuàng)造生活方式體驗。截至2020年10月8日，天虹在北京、廣東、福建、江西、湖南、江蘇、浙江、四川等8省30市開設(shè)了購物中心28家、綜合百貨70家、超市108家、便利店187家。

  （以上部分內(nèi)容和圖片來源于REITs指數(shù)、天虹官網(wǎng)）